LA IMPORTANCIA DE CONOCER EL INMUEBLE EN VENTA
Durante los 21 años que he trabajado como Ingeniero Civil y 14 años como Valuador Autorizado he aprendido y perfeccionado todos los aspectos que giran en torno a un proyecto inmobiliario, la promoción de un inmueble en venta y el proceso de compra o arriendo de una propiedad.
Durante ese tiempo también me he dedicado a trabajar en algo que me apasiona: ser un Asesor Inmobiliario Profesional. Es por ello que, cuando algún cliente me llama para promocionarle su inmueble, debo tomar en cuenta ciertos criterios con los cuales resolver, todas las dudas, en una visita de campo.. Y que pueden ser determinantes para continuar o descartar la promoción.
Cuando uno recibe un inmueble debemos ser puntuales a la cita con el propietario, realizar una entrevista corta que nos permita conocer el inmueble en papel. Incluyendo todas las características de un documento legal.
¿Cuáles son esas características?
Los datos generales y de interés para los clientes potenciales, como:
- Los metros cuadrados (mts2) y varas cuadradas (vrs2) del terreno.
- Metros cuadrados de la construcción (si el propietario no recuerda, con cinta o medidores electrónicos podemos obtener una cuadrícula del inmueble para calcular el área).
- Debemos hacer mención de los diferentes ambientes que posea como (parques, salas, comedor, cocina, baños, habitaciones, estudio, etc).
- Describir todos los detalles que podamos observar de la propiedad como (estado de los gabinetes, baños, si existe humedad, si requiere mantenimiento de pintura y los tipos de acabados etc).
- Para concluir la visita, tomar fotos del mismo buscando la mejor posición, que esté ordenada y limpia.
Otros factores a tomar en cuenta de un inmueble en venta.
Debemos conocer si la propiedad está libre de gravámenes, si es un solo propietario o son varias personas o si es una Sociedad Anónima. Por cuánto está registrada, si cuenta con una Certificación del Registro General de la Propiedad, al igual que una del DICABI y de la Municipalidad. Este punto tiene el propósito de verificar que los nombres y direcciones de los propietarios sean correctas.
Por ultimo, es importante conocer si hay hipoteca y toda la información relacionada la misma: banco, documentación, monto, entre otros.
Esta información nos permitirá conocer la problemática que el inmueble posee desde el punto de vista legal y la estrategia que tendremos que utilizar para lograr vencer los obstáculos durante la gestión.
La visita continúa.
Es importante conocer el entorno donde se ubica el inmueble para verificar si el precio que el propietario propone, es el correcto. Muchas veces, se cuenta con un avalúo previo de la propiedad, el cual sirve de referencia para comprender el criterio técnico profesional del monto que puede tener el inmueble como Justo Precio. Y de esta forma, iniciar una negociación final con algún interesado.
No es recomendable que los propietarios le suban al Justo Precio, la comisión para que se transforme en el precio inicial de la promoción.
Esto perjudica la venta del inmueble. Es aconsejable que se inicie la promoción dentro del valor recomendado del avalúo. Usualmente, los interesados también realizan sus averiguaciones, y si la propiedad está fuera del valor comercial, se puede caer la venta del inmueble.
Muchas veces los propietarios asignan un valor fuera de la realidad para no perder y también porque existe un valor sentimental hacia el inmueble. En este punto, lo aconsejable es ser realistas y explicarles que la duración del proceso de venta puede ser mayor con ese valor y pueda causar pérdida de tiempo, de dinero.
De esta forma, se dejan claros ciertos puntos que pueden llevar a los clientes a pensar que fue el Asesor Inmobiliario quien no se dedicó de forma profesional, a la venta de la propiedad.
¿Qué tomamos en cuenta en el proceso de valuación de un inmueble en venta?
- La ubicación del inmueble, es decir, el lote, zona comercial, zona residencial o zona roja. Estos datos permiten entender el punto de ubicación del inmueble y al mismo tiempo, analizar la salida y descenso del sol a lo largo del día.
- Los atractivos comerciales y su ventajas, como seguridad con garita, iluminación, tipos de calles, agua, luz, drenajes, teléfono. Igualmente, los beneficios con los que cuenta si estuviere en condominio.
Toda esta información debe quedar indicada en el documento anteriormente expuesto.
Con esta información de primera línea debemos explicarle al propietario, que si su inmueble está ubicado en sectores que han sufrido cambios urbanos, deseabilidad y accesos, pueden llegar a perjudicar o beneficiar al inmueble.
Un ejemplo típico es aquel que sucede cuando se construye una casa de alto valor, dentro de una colonia de clase media. Este detalle puede perjudicar la venta, ya que su entorno no permite atraer el interés de los clientes apropiados. Muchos de ellos, preferirán comprar inmuebles de precios altos en sectores más modernos.
Dentro de la Ciudad de Guatemala, el inmueble debe proporcionar un lugar adecuado para vivir o trabajar en comunidad.
Este es un punto importante que debemos comunicar a cada propietario. De esta forma, si el inmueble en venta es usado, se deben realizar las reparaciones mínimas correspondientes, para resaltar el atractivo de la propiedad al momento de una visita.
Una vez que el propietario acepta la Asesoría Profesional Inmobiliaria ¿Qué debemos indicarle?
- Se firmará el documento que contiene toda la información que se conoce de la propiedad.
- Se informará la aplicación de una multa, en caso de que ya se encuentre en una negociación con algún cliente interesado, y procede a la venta la propiedad por su propi cuenta.
- Dicha multa puede ser del 2% del valor de la comisión. Recomiendo que la comisión sea el 5.6% del valor final de venta que incluye la factura.
Para finalizar.
Recomiendo a los Asesores Inmobiliarios, dejar por escrito y de forma obligada la constancia de visita al inmueble, describir el entorno, plasmar el alcance que se pueda esperar de dicha venta, analizar el costo correcto para su venta y el tiempo que nos puede tomar venderla.
La comunicación entre propietario y asesor es fundamental para evaluar las lecciones aprendidas durante la etapa de venta, los posibles riesgos al momento de sobrevaluar la propiedad.
Así mismo, promover el inmueble con calidad y transparencia para cuidar cada detalle. Que el recurso humano involucrado conozca los procesos de venta inmobiliaria y cumplir con la afiliación a la Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala, capacitado en el Programa de Formación Inmobiliaria.
Espero que estos consejos dejados en este artículo, puedan apoyarles en su crecimiento como Asesores Inmobiliarios Profesionales y nuestros clientes confíen en nuestra experiencia, me despido de manera atenta.
Atentamente
MBA Ing. Juan Carlos Velásquez Avila
Asesor Profesional Inmobiliario