IMPORTANCIA DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA Al SOLICITAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO.
En toda operación inmobiliaria, es vital la promesa de compraventa. Por eso, siempre que el comprador necesita obtener un crédito hipotecario es importante tomar en cuenta lo siguiente:
El comprador debe precalificarse ante una institución financiera. Un trámite que dura aproximadamente 48 horas, y en el que se confirma el análisis crediticio y la cantidad que el banco puede prestarle.
Todo esto según el nivel de endeudamiento que pueda presentar.
El banco procede a realizar un avalúo comercial a la propiedad, para confirmar que el inmueble existe y si el valor es el correcto. Sabiendo esto, se le informa al comprador que:
- El 20% del valor de la propiedad la cubrirá el cómo enganche
- El 80% lo cubre el banco, si la compra es una casa, oficina, bodega.
- Si es un terreno, el préstamo del banco será de un 70% y 30% el comprador.
Sabiendo el comprador con qué porcentaje debe contar, procedemos a firmar la promesa de compraventa, que no es más que un contrato privado que ambas partes firman (comprador y vendedor) antes de firmar la compraventa.
Este documento legal será el compromiso entre el futuro vendedor y el futuro comprador donde se comprometen a realizar una compraventa.
Se dejan por escrito los términos y el plazo para cumplir con la operación compraventa.
En Guatemala, no es obligación realizar una promesa de compra, pero en ANFRA Inmobiliaria lo requerimos al comprar una propiedad. La razón es ayudar a las partes a asegurarse de que, eventualmente, van a realizar la compraventa.
De esta forma, nos aseguramos que toda la operación se realice de forma transparente, con respaldo del banco, el cual supervisará que toda la transacción sea legal.
¿Que buscamos con asegurar la promesa de compraventa?
- Confirmamos que el precio se sostenga y el detalle de las características de la propiedad
- Con este documento procedemos con sacar la propiedad del mercado y reservamos el inmueble para el futuro comprador.
- Se pacta una cantidad de días que permitirá al banco, verificar que el inmueble y su vendedor cumplan con todos los requisitos para que la venta sea legal.
- Damos tiempo para que el comprador pueda gestionar el préstamo hipotecario.
Un punto importante de la promesa de compraventa es que, al momento de pactar un valor entre comprador y vendedor, permite que el valor pactado se sostenga y ambas partes puedan obtener un precio justo por el inmueble, obteniendo así un beneficio en este contrato.
El tiempo pactado también le permite al comprador a investigar más sobre la propiedad, gestionar el préstamo y por el lado del vendedor, verificará que el banco realice toda la gestión en orden.
Para que la promesa de compraventa sea válida debe incluir el plazo o la duración, de esta manera las partes saben cuándo pueden esperar/exigir la firma del contrato de compraventa.
De esta forma, sí alguna de las partes renuncia a lo establecido, la otra parte puede solicitar cobro por daños y perjuicios. Por lo regular, el plazo que se maneja es de 90 días aunque por experiencia, el Banco Industrial y Banco de América Central BAC se mantiene un tiempo de 45 días si toda la documentación esta correcta.
Atentamente,
Lic. Carlos Alberto Rodas de León
Asesor Legal Inmobiliario.